[Africa Diligence] Malgré l’insécurité ambiante et le net repli de la croissance de 2,3% en 2014 à 1% en 2015, la Tunisie conserve un marché de l’immobilier fort, avec un niveau d’accessibilité à la propriété élevé et un secteur de prêts hypothécaires bien développé. Pour faire face aux coûts de construction en croissance constante, le gouvernement local a opté pour le logement social. Une option stratégique saluée par les analystes du secteur.

Objectif 1 : préserver l’accessibilité à la propriété

Le secteur résidentiel tunisien représente environ 6,6% du PIB, selon le Centre pour le financement de logements abordables en Afrique (CAHF, en anglais), une ONG basée en Afrique du sud. Cette activité économique génère également, selon la même source, près de 3% des ressources de l’Etat – par le biais des taxes locatives et foncières, de la taxe sur la valeur ajoutée et les impôts locaux.

En termes de création d’emplois, le secteur de l’immobilier tunisien – la construction et les installations combinées – offrait en 2014 13,5% de l’emploi total dans le pays.

Bien que la disponibilité du logement soit forte et que le taux de la propriété immobilière soit relativement élevé – atteignant 79,2%, selon le recensement de 2014– l’accessibilité au logement en Tunisie est devenue problématique pour un nombre de plus en plus croissant de Tunisiens.

Le ralentissement sensible de la croissance de l’économie tunisienne, qui a chuté de 2,3% en 2014 à 1% en 2015, selon les chiffres du FMI, comparée à un niveau annuel moyen de 4,4% pendant la décennie qui a précédé 2010, a rendu encore plus compliquée l’acquisition d’un logement pour les primo-accédants. Dans le même temps, l’inflation a atteint 4,1% en 2015, selon l’Institut national de la statistique (INS).

L’impact de la montée des coûts de la construction de l’immobilier neuf en Tunisie et la baisse de la croissance économique sur le marché du logement a été remarquable.

Selon la Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT), les coûts de la construction se sont traduits par une hausse sensible du prix du mètre carré construit, qui se situe entre 600 et 900 dinars (DT), comparé à 400 DT, en 2011 – soit une augmentation moyenne de 87,5% en l’espace de cinq ans.

Cette augmentation fulgurante des coûts de la construction immobilière est, dans une très large mesure, due aux gonflements des coûts des matériaux de construction et à la nette hausse du coût de la main-d’œuvre.

En outre, selon le CAHF, les coûts du logement en Tunisie ont dépassé d’une très longue distance la croissance des salaires et du pouvoir d’achat des foyers tunisiens, avec une valeur moyenne d’un logement équivalant 5 fois les revenus annuels d’un ménage tunisien moyen – ou plus de 9 fois pour les 10% des familles tunisiennes à faible revenu.

Objectif 2 : stimuler l’offre et renforcer le prêt hypothécaire

Aujourd’hui, en Tunisie, le logement occupe le deuxième rang des dépenses des foyers tunisiens. Le marché de location immobilière, lui aussi, représente un défi de taille pour les Tunisiens, puisque les loyers se sont considérablement accrus du fait d’une augmentation significative de la demande qui a notamment résulté de l’afflux massif des réfugiés libyens. Selon les chiffres de l’INS, les loyers en Tunisie ont augmenté en moyenne de 5,6% en 2014 et de 7,7% en 2015 – soit à un rythme supérieur à celui de l’inflation.

Afin de remédier d’urgence à ce déficit, le gouvernement tunisien a annoncé son intention de construire entre 6.000 et 10.000 nouveaux logements sociaux chaque année, à partir de 2016.

L’Agence foncière de l’habitat (AFH) n’a pas tardé à réagir en lançant, dès novembre 2015, un appel d’offres pour la construction de 4650 nouveaux logements à travers le pays. Et, afin de desserrer encore plus les contraintes de l’offre, la SNIT a mis en vente, en 2015, 1500 logements ciblant les classes moyennes dans les régions du Grand Tunis, Nabeul et Zaghouan, à des prix s’étalant entre 70.000 et 100.000 DT.

Malgré les soucis que peut poser, actuellement, l’accès à la propriété immobilière en Tunisie, l’abordabilité du logement continue d’être un niveau des plus élevés de la région, grâce surtout à une politique du logement très favorable mise en œuvre depuis l’indépendance.

L’accès à la propriété immobilière en Tunisie a notamment été rendu possible par la croissance du marché hypothécaire, qui représente aujourd’hui 9,25% du PIB tunisien, selon le CAHF. Si ce taux est nettement inférieur à celui d’un pays comme la France –où il atteint 43%–, il est supérieur à ceux de pays voisins comme l’Algérie (1,5%) et le Maroc (7%), selon des chiffres de la Banque mondiale.

Enfin, les bailleurs de fonds en Tunisie se sont attachés à ce que les prêts hypothécaires soient accessibles aux ménages à faibles revenus. La Banque de l’habitat, institution financière publique, a traditionnellement offert des prêts subventionnés aux familles tunisiennes modestes, définies comme étant celles dont le revenu annuel se situe entre 1 fois et 4,5 fois le salaire minimum.

Marwan Chahla (avec les données de Oxford Business Group)

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